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新聞公告自家包的陽臺(tái) 物業(yè)有權(quán)強(qiáng)拆嗎?
作者:來源:員工天地時(shí)間: 2019-08-22閱讀: 15680次
最近,杭州的王先生拿到了杭州中院的判決書。一審二審,他終究還是輸?shù)袅岁P(guān)于包陽臺(tái)的官司。
事情起因是,他裝修房子,包了自家的陽臺(tái)。一開始,物業(yè)發(fā)函了,要求拆陽臺(tái)。王先生沒理會(huì)。他沒想到,物業(yè)會(huì)從頂樓吊繩子,把陽臺(tái)強(qiáng)行拆除了。
王先生一怒之下將物業(yè)公司告上法庭,要求賠償他包陽臺(tái)的損失6000元。
杭州中院的判決是,駁回王先生的訴請(qǐng)。
一場輸?shù)舻墓偎?/strong>
王先生的新房交付后,找人包陽臺(tái)。
很快,物業(yè)公司來函,說王先生違反了買房時(shí)就簽下的《管理約定》,里面有一條“不得封陽臺(tái)”。要求他限期拆除、恢復(fù)陽臺(tái)原狀。
王先生覺得包自己家的陽臺(tái),也不影響鄰居,為什么不能包?都花了錢了,哪能說拆就拆?他沒有理會(huì)物業(yè)的要求。他沒想到的是,一段時(shí)間后,物業(yè)公司找人在頂樓采取“繩降”的方式,從外部將王先生家的陽臺(tái)強(qiáng)行給拆了。拆除的材料被運(yùn)到倉庫,讓王先生自取。
王先生很氣憤:“物業(yè)有什么權(quán)力,強(qiáng)行把陽臺(tái)拆除???”于是,他和物業(yè)公司對(duì)簿公堂,要求物業(yè)承擔(dān)賠償責(zé)任。
案子一審二審,最終杭州中院判決,駁回王先生的訴訟請(qǐng)求。法院經(jīng)審理認(rèn)為,王先生和開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》時(shí),書面承諾同意遵守《管理?xiàng)l約》的約定,該書面承諾及物業(yè)公司簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》,均系雙方真實(shí)意思的表示,內(nèi)容不違反國家法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,合法有效。作為業(yè)主,臨時(shí)管理規(guī)約及物業(yè)管理合同對(duì)其具有約束力。
“物業(yè)公司強(qiáng)制拆除業(yè)主搭建的陽臺(tái)玻璃窗,其目的是維護(hù)小區(qū)公共空間的完整性和確保建筑物的使用安全,但其采用的方式確屬不當(dāng),對(duì)小區(qū)業(yè)主存在的違章搭建行為,可以采用要求其停止侵害、消除危險(xiǎn)等方式予以制止,但不享有代業(yè)主拆除的強(qiáng)制執(zhí)行權(quán)?!?/span>
判決書提到,物業(yè)公司在拆除玻璃窗之后將原物放置在倉庫里,可見是進(jìn)行了拆除而非損毀。
“物業(yè)公司行為方式不當(dāng),但拆除行為發(fā)生原因是履行對(duì)小區(qū)公共空間的管理和維護(hù)職責(zé),并且玻璃窗僅是拆除而非結(jié)構(gòu)性或破壞性的惡意毀損;同時(shí),業(yè)主自己違反《管理規(guī)約》約定在先,且因封閉陽臺(tái)本身是違約行為、拆下來的材料也不可能被再次使用?!本C上這些因素,法院作出了駁回的判決。
王先生輸了官司。但他想不明白,自己的房子,自己花錢買的材料,包陽臺(tái)也不影響其他業(yè)主,為什么業(yè)主就不能包陽臺(tái)?
浙江澤大律師事務(wù)所的張律師認(rèn)為,包不包陽臺(tái),不是單個(gè)業(yè)主或是物業(yè)公司說的算。關(guān)鍵要看買房子時(shí),《管理規(guī)約》是如何約定的。
張律師解釋,《管理規(guī)約》是開發(fā)商在銷售物業(yè)之前,為保障物業(yè)的安全與合理使用、維護(hù)小區(qū)秩序和環(huán)境制定的規(guī)則。不論業(yè)主是否仔細(xì)閱讀過《管理規(guī)約》,在簽訂《購房合同》時(shí),都要書面承諾已詳細(xì)閱讀并同意遵守,因此《管理規(guī)約》對(duì)業(yè)主具有約束力。而開發(fā)商或業(yè)委會(huì),與物業(yè)公司簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》又賦予物業(yè)公司,對(duì)于業(yè)主違反《管理規(guī)約》的行為,有權(quán)采取勸阻、制止等方式進(jìn)行處理。于是,就出現(xiàn)了業(yè)主想要包陽臺(tái),物業(yè)公司出面制止的情況,其實(shí)物業(yè)公司也是在根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定,履行管理義務(wù)。
一個(gè)熱門討論話題
“業(yè)主包陽臺(tái)被物業(yè)強(qiáng)拆,打官司為什么輸?”一事,報(bào)道后已引來很多討論。
贊成方——
“我家樓層很高,又有小孩子,不包陽臺(tái)真的很慌。”
“我家這幢沿馬路,陽臺(tái)上總是一層灰,真的想包陽臺(tái)啊?!?/span>
反對(duì)方——
“如果放開包陽臺(tái),小區(qū)外立面肯定不好看,影響房子保值增值。”
能不能包陽臺(tái),一直是杭州眾多業(yè)主群里經(jīng)常聊起的熱門話題。萬家星城小區(qū)的業(yè)主群里,隔三差五就有關(guān)于“包陽臺(tái)”的討論;另一個(gè)樓盤融創(chuàng)時(shí)代奧城小區(qū)還未交付,業(yè)主群里對(duì)“包陽臺(tái)”的討論也是熱火朝天。大家還自發(fā)地在群里發(fā)起投票。
對(duì)于包陽臺(tái),各家小區(qū)情形都不一樣。錢報(bào)記者采訪了杭州一些小區(qū)的物業(yè)公司。
“綠城的小區(qū),一般情況是不允許包陽臺(tái)的。如果每個(gè)業(yè)主都按自己的想法包陽臺(tái),會(huì)破壞整個(gè)外立面的和諧統(tǒng)一。還有關(guān)鍵一點(diǎn)是安全考慮,業(yè)主自己包陽臺(tái),存在發(fā)生高空墜物的安全隱患。”春江花月小區(qū)的綠城物業(yè)鞏經(jīng)理告訴錢報(bào)記者。
“業(yè)主自己包陽臺(tái),會(huì)出現(xiàn)有的包有的不包,有的規(guī)范有的不規(guī)范,勢必會(huì)影響建筑物外立面,降低樓盤品質(zhì)。所以買房子之初,業(yè)主們就簽過一個(gè)前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議,約定了不得封閉陽臺(tái)?!比f家星城小區(qū)的濱江物業(yè)一位工作人員表示,據(jù)她了解,濱江房產(chǎn)開發(fā)的樓盤都是不能包陽臺(tái)的。
一條解決途徑
如果業(yè)主們都很想要包陽臺(tái),有沒有合理的辦法可以達(dá)成呢?
住七堡附近綠城楊柳郡小區(qū)的方女士急切地打進(jìn)錢江晚報(bào)熱線,她說入住楊柳郡已經(jīng)2年,當(dāng)時(shí)裝修時(shí)考慮到有小孩要把陽臺(tái)封起來,但物業(yè)不同意,現(xiàn)在整個(gè)小區(qū)陽臺(tái)都裸露在外面。物業(yè)的說法是,買房子時(shí),大家就簽了前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議,不可以封陽臺(tái)。業(yè)委會(huì)沒有成立,沒辦法修改這個(gè)條約。
“如今孩子3歲,正調(diào)皮。我們住在3樓,孩子就喜歡往陽臺(tái)跑,真是心累?!狈脚縿偵硕殻@個(gè)安全隱患,讓還在月子里的她坐立不安。她再次找到物業(yè),但答案還是不能封陽臺(tái)——因?yàn)槿胱∪藬?shù)還不足一半,小區(qū)至今無法成立業(yè)委會(huì),所以還要等待。
“意外不知道什么時(shí)候發(fā)生??!”方女士說,每次看到有小孩墜樓的新聞就很心痛,剛看到錢報(bào)報(bào)道了又一起悲劇,聯(lián)想到自家顯而易見的安全隱患卻無能為力,感覺很無助。
浙江豐國律師事務(wù)所主任陳松濤律師告訴記者,如果業(yè)主們呼聲都很高,其實(shí)可以由業(yè)委會(huì)出面來做這件事,“《管理規(guī)約》的制定和修改屬于全體業(yè)主的自決事項(xiàng),如果召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議,經(jīng)本小區(qū)內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意,就可以修改不得封閉陽臺(tái)的約定。這樣,物業(yè)失去了據(jù)以管理業(yè)主封閉陽臺(tái)的合同依據(jù),自然不會(huì)再限制業(yè)主封閉陽臺(tái)了。”
濱江物業(yè)一位工作人員表示,萬家星城小區(qū)去年成立了業(yè)主委員會(huì),業(yè)主有包陽臺(tái)的需求可以向他們反映,屆時(shí)可以召開業(yè)主大會(huì)來表決。
據(jù)記者了解,目前,很多小區(qū)都通過這個(gè)途徑包了陽臺(tái)。但方女士這種情況就比較尷尬,新小區(qū)業(yè)委會(huì)一時(shí)成立不了,方女士能做的只有等待,“要業(yè)委會(huì)成立后才能重新簽訂物業(yè)管理合同。”